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标题: 县城综合体上演“三国杀”！商业巨头纷纷布局江苏三四线城市 [打印本页]

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作者: 海阔天空888    时间: 2023-9-12 05:47
标题: 县城综合体上演“三国杀”！商业巨头纷纷布局江苏三四线城市
“开张25天，总销售6500万元，总客流125万人次，平均每天5万人次。”9月11日，正在准备“满月庆”的滨海县吾悦广场总经理陈杰盘点门店20多天的运行，不由得长舒了一口气，“我们像经历一场战役，全店上下紧绷着弦，不但抓住了开学前的暑期市场，还为‘金九银十’开了好头，在滨海县打响了头炮！”

滨海门店是吾悦广场在江苏开的第40家门店，同时也是在县城开的第24家门店。2012年起家于常州的这家综合体巨头，主动下沉市场，主攻三四线城市，和万达广场、大润发、万象城等在县城展开比拼，加上各县本土购物中心，上演了县城版综合体“三国杀”。
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商业综合体融合了购物、餐饮、休闲、娱乐，甚至公寓、酒店等于一体，早先发轫于大中城市，如今纷纷落子县城，重塑县城商业格局，给居民带来了“一站式”消费体验的同时，成为新城开发和县城城镇化的“驱动器”和“先手棋”。


( w* `7 e. P9 J# N% e县城小消费不弱，综合体纷纷布局
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$ E; d5 ~  f* h) R0 ~* l8月18日，位于滨海县朝阳路的吾悦广场开业，回忆起那天情形，滨海县商业局副局长曾虎兰至今仍感“兴奋而紧张”。“虽然我们前期做了很多预案，开业那么大客流还是超过了想象。”曾虎兰说，当时人多到商场扶梯都难挤上去，餐饮区顾客为“尝个鲜”等待叫号，最长要等三四个小时，地下800个车位停不下，又从周边空地腾出2000个车位停满。看到客流这么大，后来周边道路一公里范围交通管控，商家原来预备的明星见面会，出于安全考虑也取消了。

% X7 x* b9 u$ D然而陈杰却说，滨海吾悦当天的火爆，只是吾悦广场在县城的又一个“现象级开业”。“我们开业时的‘阵势’和‘家当’，就知道这个场景不奇怪，因为多数是当地居民没有见过体验过的。”陈杰自信地说，滨海吾悦品牌餐饮有绿茶、周大厨、小菜园、哥老官、西塔老太太、楠火锅，游乐设施有幸福蓝海影城、魔兜欢乐岛、脉搏健身等，各类品牌店总计158家，60%为滨海首店，当中影院是杜比全景深巨幕厅，淘气包儿童乐园打通两层楼，面积1800平方米。开业前滨海吾悦还推出海绵宝宝盐城首展，开业促销又推出各类“满百送”活动。这一系列“组合操作”后，开业当天累计涌进了20万人，不但滨海县城好多人家举家前来，周边四乡八镇，甚至附近响水、阜宁的居民也来“尝鲜”了。
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$ o! B- F, w7 C9 d+ m停车场一位难求，餐饮区美味飘香，游乐区人头攒动……这样的场景，在已经开张六年的吾悦如皋店依然“稀松平常”。“前面还有8桌，请耐心等候。”9月2日晚7时，位于如皋吾悦广场的宽城子美蛙自助火锅店排队叫号，面对蜂拥而至的食客，店长一遍又一遍解释。“已经排了半小时了，下次要提早过来才行。”海底捞等候区内，市民唐悦一边享受美甲服务，一边等待就餐，海底捞订餐系统显示，当天晚上12时之前的餐位都已订满。
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和吾悦一样，万达、金鹰、万象汇等都加大了在三四线城市布局。2022年11月28日，号称江苏首座“第四代万达广场”落户江都，在江都形成“北万达、南金鹰”的综合体格局。在南通，万达、吾悦、大润发等在海门、海安、如东、如皋等县（区）开设了十多家门店。刚刚晋级“千亿县”的东台，过去三年连开三家综合体。总投资6亿元的东台八佰伴去年底开业，引入了辛香汇、横店影院、怡健身、周大福传承、江南布衣、赖胖子肉蟹煲等200多个品牌，40%为东台首店，开张9个月，累计进店客流450万人次，营业额近2亿元。
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$ B- F# H3 L3 O0 u8 x# i- w1 ~“小县城，大市场。”陈杰说，县城居民消费力并不低，苏南、苏中百强县自不必说，苏北射阳、滨海等地县城随着县城发展和居民落户就业，县城都积聚了小几十万人口。而且相比一二线城市，三四线城市居民在购房、交通等方面的大额支出更低，消费能力不一定比大城市低。滨海吾悦开业以来，平均客单消费100多元，并不比苏南城市低多少。

为此万达、吾悦等巨头深度布局三四线城市。在江苏县城，万达门店近30家，其中一半在县城。万达高管曾坦言，三四线城市综合体的租金回报比一二线城市更高。吾悦更是把战略方向放在县城，在全国运营的140多家吾悦广场，约60%位于三四线城市，近40%位于三线和地级市。8月30日披露的新城控股2023年半年度报告显示，今年上半年吾悦广场营收52亿元，同比增长10.24%，走“县城包围中心城市”之路，让吾悦获得丰厚回报。

食娱游购集合体，商业繁华梦想家
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“风从大都市吹来了，商业综合体改变了县城商业格局，深深影响了居民的消费习惯。”兴化市发改委原主任、现任兴化开发区管委会主任王勇说，商综体把购物、餐饮、休闲、娱乐等“装”进综合体内，为年轻人提供了新生活方式的集合，在综合体内打造了匹敌中心城市的商业繁华感。
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众多商业大鳄布局三四线城市，商综体角逐的主战场也从中心城市延伸县城。在兴化和如皋，吾悦和万达都布局新城区，在常州武进区，万达和吾悦相距不到500米。为争夺县城居民，各商企施展浑身解数，从建筑设计、场景营造到活动促销，竞争趋于白热化甚至短兵相接。

作为“吾悦系”崛起的“大本营”，吾悦在常州布局了5家门店，会员总量达165万，接近全市人口的1/3。吾悦广场常州区域（管辖常州、镇江、泰州片区）副总经理谢小怡说，在常州的十年深耕让吾悦形成自己的一套“打法”，那就是绝不走“复制粘贴”模式，以“一城一策”打造“千城千面、城城不同”的县城门店。常州天宁吾悦外观融入乱刺绣非遗文化元素，泰兴吾悦把当地特产银杏元素植入内外部设计，兴化吾悦在内装中融入了水浒摇篮、板桥故里、水乡古镇等历史遗迹。

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0 u# {4 j5 L6 p) c“即便在一市多店、区块高渗透下，每家广场的差异化定位也十分明显。”谢小怡说，武进吾悦聚焦高品牌级次，在武进地区引进了多款高端化妆品品牌首店；钟楼吾悦定位城市青年引力场，成为网红品牌入驻常州的“第一站”；溧阳和金坛吾悦深耕县城，更好服务“全家总动员”的消费需求。在经营上除了新奇妙乐园、星轶影院等自营品牌，还挖掘具有成长性的街角店招致麾下。泰兴吾悦首推独立设计师品牌女装“半栀子兮”，原为一家定位轻便舒适实穿的街边小店，引进“吾悦系”后向南京、扬州、南通等城市拓展。

“市民心中其实有个比较，哪家门舒适度高，吃的玩的东西多，活动搞得好，就去哪家消费。”兴化商务局仲文说，进入网购时代，商综体都主打“吃和玩”。兴化虽是美食之城，但对市民尤其是年轻人来说，吃惯早茶和淮扬菜的他们，去万达和吾悦吃顿日料烤肉，点杯奶茶咖啡，还是觉得时尚新鲜；一家三口或几个朋友再约上看场电影、K个歌，半天时间就消磨掉了。加上为吸引居民，兴化吾悦还设置了攀岩、卡丁车项目，有时还在中庭举办篮球赛，去那消费，权当是凑热闹微旅游了。
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像兴化吾悦这样，县城综合体都把沉浸式体验和活动举办用来“引流固粉”。溧阳吾悦“月月有主题、周周有活动”，推出了首届青年城市庙会、城市后备箱集市、梦想主题+等主题活动。东台八佰伴每逢节庆必有活动，打造了网红美食节、龙虾啤酒节夏季夜市，累计积累了7万会员。如皋万达广场与奥体中心一路之隔，利用中超火爆的球市向球迷“精准营销”，每逢南通支云队主场比赛，商场客流量增长四成以上。
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“对县城来说，综合体是一种最与大城市接轨的新商业形态。”如皋商业局局长佘飞说，对县城居民来说，逛综合体就像逛公园，遛娃聚餐就是微度假，它既是购物中心，又是休闲中心，同时还是社交中心，称得上是赶时髦的小城青年除家以外的“第**客厅”了。
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5 ?2 `, z* u2 b8 K/ h# u新城开发“先手棋”，合理布局是“王道”

不仅聚集人气、服务配套，还引领时尚、“制造繁华”，商综体的吸附力、号召力，使得县城不只将其作为商业网点来看待，还当作强化配套、开发新城的“引爆器、杀手锏”，在项目选址、土地投放中格外眷顾，以推动新城发育发展。
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! f3 ?$ ]& u& ^3 X6 \8 K8月18日开业的滨海吾悦广场，背后是一大片尚未拆掉施工网的住宅小区。曾虎兰介绍说，和吾悦广场一道建设的住宅小区有50万平方米，周边还有高星级酒店、行政审批中心、小学和医院，是打造中的滨海新城区。

如皋吾悦广场也位于新城核心位置，处于两条主干道交汇处，是进出如皋市中心的必经之路。每当夜幕降临，灯火璀璨的吾悦广场与周边星级酒店、龙游河生态公园构成了亮丽的风景线，周边三公里范围内建起了数十个小区，加上万达广场、奥体中心、博物馆、市民广场等的布局，新城框架得以拉开。
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* `6 [/ }- E0 Z/ V在水城兴化，吾悦和万达都布局在车路河以南的新城区，加上县医院、楚水中学和部分行政单位的布局，吸引了大批乡镇居民进城买房，县城40万人口中小一半在新城。东台综合体在城中、城南、城北、城东都有布设，新城和开发区建设为集聚人气，都配套综合体：经开区布局中南城，高新区布设悦来城，城南新城设置吾悦广场。
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, l% Z" r# F3 l0 M4 Q2 \* P但几家欢乐几家愁，综合体纷涌三四线城市并展开激烈竞争，使得县城商综体经营分化也越来越明显。在苏中某市，吾悦广场一铺难求，年销售额8亿元，但相距不远的另一家商综体尚有不少商铺空着，品牌档次也是鱼龙混杂，商家落位图上标明的某品牌火锅，迟迟不见踪影。在另一县级市新城区，同台竞争的两家综合体由于舒适度、活动促销相差大，人气差了三四倍。
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% C4 ]3 r+ n( n0 y: `9 r. ^商综体对县城原有的传统百货更是“降维打击”。在兴化、如皋等地，本地购物商场人气冷落，经营普遍陷入困境。

& K: Y, I! T4 [' q陈杰分析，综合体冷热不均，一是部分县市布局多了，市场饱和了，导致竞争加剧，像苏南某县级市各类购物中心、综合体十多家，大家拼环境、拼服务、拼价格，越来越“卷”了，二是业态重复、趋于同质化，综合体刚落户时居民到餐饮区包间吃饭还很新鲜，但后来看到各家都这样，也不那么热衷了。
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' O  Y4 e1 a! I0 e" p9 Z( q“为此吾悦选择县城有个基本思路，那就是‘东部的西边和’‘西部的东边’。”陈杰介绍，这两类县城都有共同点，县城综合实力较强，距中心城市较远。在江苏，这两年吾悦门店从苏中向苏北延伸，既是填补空白，也是尽量避免同质化竞争。

3 m! f7 x8 G# K( X然而综合体并非普通商业网点，经营面积达数万平方米甚至“10万平方米级”，经营不善乃至人去楼空，是“巨人的倒下”，不仅造成投资浪费，还打压了新城发展的信心。“综合体无疑是县城商业的王者，合理布局才是发展的王道。”王勇建议，要根据县城规模、人口、实力确立商综体容量，依据综合体辐射半径做好尽调选址，避免无序竞争；同时不把鸡蛋放在一个篮子里，既布局“食物链顶端”的商综体，也布设“毛细血管”一样的社区商业，并打造衔接二者的商业生活街，优化县城商业格局。
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对此江苏部分县市展开这类努力。位于溧阳天目湖大道上的溧阳吾悦广场，集综合体+室外步行街+住宅小区+星级酒店+写字楼“五位一体”，室外步行街毗邻燕山公园，定位文商旅融合街区，招商率已超80%、溧阳商务局商贸服务科科长张洪明说，综合体和步行街打配合，“点亮”了溧阳城西南角。东台利用城市更新建成西溪街、七里漾、草市街等多条特色商业街，布设美宜佳等24小时便利店50多个，覆盖整个县城。

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作者: 丨锦衣卫丶    时间: 2023-9-12 07:41
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作者: WesleyZ    时间: 2023-9-12 08:48
姜堰也想有啊，无奈没有好地皮给人家
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作者: 中天新村    时间: 2023-9-12 09:22
那为什么姜堰没有啊
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作者: wxjunjy    时间: 2023-9-12 09:29

泰州之光 发表于 2023-9-12 09:14
总投资6亿元的东台八佰伴去年底开业，引入了辛香汇、横店影院、怡健身、周大福传承、江南布衣、赖胖子肉蟹 ...

6 c2 q- i0 a: D3 u1 d+ L! W& W8 g你咋好意思的，拿地级市和县级比？

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作者: 荣誉勋章    时间: 2023-9-12 10:22
苏北的几家吾悦都挺不错，人气旺盛

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作者: Stan    时间: 2023-9-12 10:29
建议在城西再多摊几张饼

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作者: 闲逛水水水    时间: 2023-9-12 10:56

WesleyZ 发表于 2023-9-12 08:48
姜堰也想有啊，无奈没有好地皮给人家

' m, r& z/ r8 L: l3 C! x有好地皮啊，还有人气很旺的地方，自己作死不让开发神仙也救不了
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作者: 闲逛水水水    时间: 2023-9-12 10:58

Stan 发表于 2023-9-12 10:29
建议在城西再多摊几张饼

, c, N$ _/ L$ X* m现在改方向了，改成西南了

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作者: Jyyyyy    时间: 2023-9-12 11:03
在张甸多摊几张，西南方向，副中心，融合先导区

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作者: 海阔天空888    时间: 2023-9-12 11:11
东台利用城市更新建成西溪街、七里漾、草市街等多条特色商业街，布设美宜佳等

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作者: 驮着蜗牛的蚂蚁    时间: 2023-9-12 11:44
姜堰区表示不需要，我躺平我高兴

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作者: 姜堰小胖    时间: 2023-9-12 12:59
上次在徐州贾汪区的吾悦，几层停车场都停满了

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作者: 放逐西伯利亞    时间: 2023-9-12 13:00

姜堰小胖 发表于 2023-9-12 12:59
" R5 k$ a' S/ w上次在徐州贾汪区的吾悦，几层停车场都停满了

1 V" \5 I+ l: G) j/ y! w9 L7 }徐州的商业是周边的一些地级市不能比的。

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作者: 海阔天空888    时间: 2023-9-12 13:03
由于距离原因，东台的商业综合体能吸引戴南，张郭，戴窑，草堰等兴化大丰乡镇客流，所以人气可以

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作者: 放逐西伯利亞    时间: 2023-9-12 13:03

驮着蜗牛的蚂蚁 发表于 2023-9-12 11:44
/ G0 u4 h$ C+ G4 U姜堰区表示不需要，我躺平我高兴

姜堰区表示，我们可以15分钟直达泰州万象城，我们不需要发展商业。
姜堰区表示，我们可以20分钟到达泰州中学，以后就是把姜中撤并过去了也不是不可以。
姜堰区表示，我们可以15分钟到达泰州人民医院，以后就是把姜堰人民医院停办也不是不可以。
姜堰区表示，似乎我们什么都可以被泰州取代，那要是需要把姜堰区撤并了，好像也不是没有可行性啊！

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作者: 861024    时间: 2023-9-12 13:04
好好的中医院新院区不建了改个商业综合体多好1，黄金地段去建养老院，真想的出来

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作者: 潜行客    时间: 2023-9-12 13:14

放逐西伯利亞 发表于 2023-9-12 13:03
2 D8 s- a. \) h7 h8 R- o. e( \姜堰区表示，我们可以15分钟直达泰州万象城，我们不需要发展商业。
姜堰区表示，我们可以20分钟到达泰州 ...

区并玩了，还可以继续并入街道办。

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作者: 潜行客    时间: 2023-9-12 13:20

放逐西伯利亞 发表于 2023-9-12 13:00
( a, p; a9 W8 Z3 c徐州的商业是周边的一些地级市不能比的。

- g7 q' v/ I3 t徐州能级到底强，同样是距离主城差不多远的离区，其实就是乡镇规模的矿区“贾汪区”，硬生生的带动起来。并初步融合。

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作者: 丨锦衣卫丶    时间: 2023-9-12 15:03
...

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作者: 涛声依旧    时间: 2023-9-12 16:23
苏北县市好像都是万达和吾悦广场，还没有爱琴海开业了。

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作者: wxjunjy    时间: 2023-9-12 19:13

泰州之光 发表于 2023-9-12 09:44
加强版县城好吧

4 Y! V& B- H  j$ @! b& a啧啧，大哥，我就佩服你。

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作者: 清汤寡水    时间: 2023-9-12 19:14
没的比

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作者: 海阔天空888    时间: 2023-9-12 19:28
现在连苏北县城也比不过了

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作者: 姜堰元气森林    时间: 2023-9-12 19:30
现在也就万达人气旺，万家福里面一片惨淡

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作者: 冷雪寒冰儿    时间: 2023-9-12 20:14
人口总量上不去，没有高校，综合体还是比较难生存的。

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作者: jytz963852741    时间: 2023-9-12 21:04
好多人跑到外地去逛了

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作者: 驮着蜗牛的蚂蚁    时间: 2023-9-12 23:49

放逐西伯利亞 发表于 2023-9-12 13:03
2 L) \5 I, P+ R" O8 h+ l: j姜堰区表示，我们可以15分钟直达泰州万象城，我们不需要发展商业。
姜堰区表示，我们可以20分钟到达泰州 ...

) i/ `9 V+ ^! u* G扶不起的阿斗，恨铁不成钢，没办法

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作者: 幸福的猪    时间: 2023-9-13 06:30
现在小县城综合体太多了

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作者: 深蓝    时间: 2023-9-13 06:39
不要说姜堰综合体人气不行，泰州除了万象城又有几家生意好的。

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