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发表于 2019-8-14 10:57:10
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来自 江苏泰州
房地产市场的助推剂-储蓄、收入与杠杆
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! }; J* x7 N: ^3 m中国人爱存钱,我国居民部门历来高储蓄,而高额的储蓄不仅为开发商提供了廉价充沛的资金,也为购房者提供了充足的购房弹药。5 k$ ~1 N$ N) }- ^% S
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1998年我国居民人民币存款5.34万亿,城市居民人均储蓄1.3万元,一个双职工家庭平均储蓄2.6万元。粗略估算,1998年我国商品房价格不到2000元,购买80㎡的商品房需要16万,如果首付按照20%-30%计算,则需要3.2-4.8万元的首付款,彼时城市居民家庭储蓄平均2.6万元。
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* z3 D) y0 q2 P/ r' {) A& i2 v l4 b此外,1998年我国城镇居民人均收入5400多,按双职工家庭计算,家庭年均入11000元,储蓄率按20%考虑,每年可增加储蓄2200元多。所以不管是从首付还是贷款利息偿还角度看,城市双职工家庭是有能力负担购房的。
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给我一根杠杆,再给我摆放个支点,我能撬动地球。足见杠杆的威力。
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0 ~0 K6 U! D: Z4 B. I事实上,购房的过程就是购房者用存款与债务(银行贷款)购买房产的过程,表现就是银行贷款的绝对数量增多,以及居民存款的相对数量减少。/ P9 v" |% j( M5 F" r
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在买房的时候,首付+按揭贷款的购房模式其实就是购房者利用杠杆的典型例子。总价一定,首付比例越低购房所加杠杆越大,首付比例越高购房所加杠杆越小。2 r4 E1 x |3 T k# w( h( g
2 Q8 v: b' t# S { y7 b举个例子,一套商品房500万,首付30%与首付50%二者之间差了100万,前者后者分别用150万与250万撬动500万的房子,前者需要贷款350万,后者需要贷款250万。所以,一方面首付+按揭贷款的购房模式极大的提高了居民购房能力,把居民购房的潜在需求转化成有效需求;另一方面带来了居民杠杆率的宏观抬升。
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2008年后居民杠杆率迅速抬升,持续至今,也正是从那个时候起,广大群众才逐步认识到房产是财富的锚地,为此前仆后继,居民杠杆率越加越高,房价也越来越高。
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( r, j& {3 W, ^+ A7 m& I. S综上,在过去的20多年里,站在1998年这个时间点上,政策以及货币的供给,购买力的加持,都在预示着我国房价有一个美好的未来。那么,站在2019年这个时间点上,我国房市的未来还会如此美好吗?
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